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住宅ローンでお困りの方には、任意売却という選択肢がございます。
住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関（以降、債権者と表記します）は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。
競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をローンの申込人（以降、債務者と表記します）が用意しなければなりません。しかし、いずれも現実的ではありません。
そこで昨今、『任意売却』という解決方法が注目されています。
※「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります
任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。
競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。
しかし、任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。
住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みとは?
一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する住宅ローンを利用する事になります。
この時、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。
抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事。債務が弁済されない時、債権者(金融機関)が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事(分かりやすく表現すると借金のカタに相当する)を言います。
抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのであれば、何の問題もありません。
問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。
しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。
